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Cuidados na aquisição de imóvel: passivo ambiental

Cuidados na aquisição de imóvel: passivo ambiental

O texto Constitucional é claro ao apontar no art. 225, § 3º, que “as condutas e atividades consideradas lesivas ao meio ambiente sujeitarão os infratores, pessoas físicas ou jurídicas, a sanções penais e administrativas, independentemente da obrigação de reparar os danos causados”.

Em matéria ambiental, diz-se que a responsabilidade é tríplice, sendo estas: civil, administrativa e criminal. É certo que quando se fala em responsabilidade no âmbito do direito criminal não se cogita punir aquele que não foi o real responsável pela conduta que gerou o dano ambiental.

 

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Porém, tratando-se de responsabilidade em seu aspecto civil, questiona-se se esta poderia ser transmitida à terceiros? A exemplo, o adquirente de um imóvel seria responsável pela recuperação de dano ambiental ocorrido em sua propriedade antes da aquisição do imóvel?

Obrigação de reparar a área degradada:

Entende-se que sim. O adquirente de uma área degradada assume a obrigação de recompor a violação ao meio ambiente. Ainda que referido adquirente não tenha provocado o dano ele responde pela reparação, ficando obrigado a restituir as condições ambientais anteriores tendo em vista a natureza propter rem da obrigação.

Aludido entendimento já foi reforçado pelo Superior Tribunal de Justiça na edição número 30 da “Jurisprudência em Teses”, publicada em 18 de março de 2015, fixando a seguinte tese:

Tese 9: A obrigação de recuperar a degradação ambiental é do titular da propriedade do imóvel, mesmo que não tenha contribuído para a deflagração do dano, tendo em conta sua natureza propter rem.

No mesmo sentido, é a redação do artigo 2º, parágrafo 2º, do Código Florestal (Lei 12.651/2012), ao disciplinar que: “As obrigações previstas nesta Lei têm natureza real e são transmitidas ao sucessor, de qualquer natureza, no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural”. Logo, quem adquire um imóvel com alguma degradação, ainda que desconheça tal fato, assume a obrigação por seu passivo ambiental, podendo a qualquer momento lhe ser exigido a recuperação do dano pelo órgão ambiental competente.

Ademais, não se pode perder de vista que tanto a doutrina como a jurisprudência firmou o entendimento de que o dano ambiental é imprescritível. Segundo o STJ, “o dano ambiental inclui-se dentre os direitos indisponíveis e como tal está dentre os poucos acobertados pelo manto da imprescritibilidade a ação que visa reparar o dano ambiental” (STJ – REsp: 1120117 AC 2009/0074033-7, Relator: Ministra ELIANA CALMON, Data de Julgamento: 10/11/2009, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: –> DJe 19/11/2009). Tal fator, redobra ainda mais a necessária análise dos aspectos ambientais do imóvel pelo comprador.

Com efeito, a detida análise da situação ambiental do imóvel, além de evitar futuros transtornos indesejados, também pode servir como meio de negociação com o vendedor no momento do fechamento do preço do imóvel.

Por esses motivos, é essencial muita cautela antes de se adquirir um imóvel, especialmente no meio rural, realçando-se a função da advocacia preventiva.

FONTE: JUSBRASIL 15/11/2018

Diego Schmitz, advogado no Escritório Cim Vogel Advogados. Estudante de Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários pela faculdade Cesusc. Principais áreas de atuação: direito imobiliário, direito penal; consumidor e responsabilidade civil. Mais informações, acesse: www.cimvogel.adv.br

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